很多人默认，想要靠房产实现长期财富积累，只能选择住宅类。事实果真如此吗？

 

今天我们不妨一起来看看地产市场的其他细分赛道，聊聊为什么配置不动产，并不等同于一定要购置一套自住住宅。

 

几乎每周都会有客户向我问起类似的问题：应不应该再入手一套投资房？在大多数人的理解中，“投资房”通常是指独栋别墅或公寓等住宅物业。简单来说，就是那种拥有独立产权、可以出租获取租金收入、能够申请银行按揭贷款的房产。有些业主甚至会在周末开车经过自己的房产，顺便看看这项投资的近况。在澳洲，这种置业投资的想法早已根植在大家的观念里。平时聚会上，房产永远是热度最高的聊天话题，在多数家庭眼中，实实在在的不动产，就是最稳妥靠谱的资产配置选择。

 

我完全理解大家的这种想法。但这个问题背后，藏着一个值得我们仔细拆解的固有认知。说实话，答案其实是否定的：住宅房产并非通过不动产实现长期财富积累的唯一路径。住宅仅仅是庞大地产体系里的一小部分，而当下，地产领域里其他不少细分赛道，正悄无声息地交出更亮眼的投资成绩单。

 

接下来，我带大家拆解一下 2026 年当下的市场真实走向，再详细聊聊：为什么对很多家庭而言，非上市房地产基金能实现单一出租住宅做不到的投资价值。

 

​

01｜地产市场，从不是单人赛场​​​

澳洲房地产市场从来不是一个单一的整体，至少可以划分为五大细分板块，而且各个板块的行情走势很少同步涨跌。澳大利亚房地产研究院每个季度都会调研数百名专业估价师，将每个行业板块的市场信心按 10 分制打分，5 分为市场中性区间。下图不同板块之间的分值差距，远比文字描述更能直观展现当下的市场分化格局。

​​​

​

​

​

​

​

​

​

​

​​

​

​

​

​

​​​​

不出意料，住宅板块景气度位居首位，但可以看出优势比较微弱，工业地产紧随其后。写字楼板块景气度停留在中性线位置，在新南威尔士州与维多利亚州，该行业几乎没有回暖迹象。但这并不意味着某个板块比较优质或某个板块比较萧条。关键在于：只配置了住宅房产的家庭，相当于把全部不动产投资筹码，都押在了市场里竞争最拥挤、对利率波动最敏感的单一赛道上。

 

​

02｜收益，藏在这些赛道里​

当所有人都在纠结住宅房价涨跌时，澳洲非上市商业地产早已稳步收获收益。截至 2026 年 3 月，过去十二个月该品类总回报率攀升至 8.1%，创下 2022 年 11 月以来的年度最佳表现。工业地产基金的成绩更为亮眼，全年回报率达 8.6%，实现连续 21 个月收益上涨。要知道，这一年澳洲央行可是处于加息周期，并未降息。

 

极具说服力的是，地产资产在各类投资品类中展现出极强的抗跌属性。2026 年一季度，新一轮通胀冲击债券与股票市场，地产成为为数不多季度收益实现正向增长的资产类别。

 

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​​

​

​

​

​优质商业地产的核心优势在于，它的收益主要来自持续稳定的租金现金流，而非资产价格的短期涨跌。即便市场估值出现波动，租金收入通常依然能够持续流入，这正是商业地产投资的魅力所在。

 

这背后的逻辑值得我们好好梳理一番。商业地产的大幅贬值阶段早已成为过去。2022 至 2024 年间，持续加息让商业地产价格遭遇深度回调，而这一轮市场调整已经落地结束。目前澳洲储备银行将现金利率上调至 4.35%，这也是各大经济学家预判的本轮加息周期顶点。要知道，市场此前就经历过这个利率水平。

 

上一次利率来到 4.35% 时，高利率成功给经济降温，即便借贷成本居高不下，投资者也慢慢重新接纳了房产类资产。如今的物业成交价与租金水平，早已充分消化了本轮高利率带来的影响，往后即便市场再度下行，跌幅也会远小于前几年的深度暴跌。与此同时，租金持续上涨，不管是仓储厂房、写字楼还是住宅，新增建设项目都十分稀缺，稳定的租金收益也在源源不断流入投资者账户。

​

 

03｜自购住宅 VS 地产基金

既然商业地产正持续收获稳健的收益，普通投资者要如何参与其中呢？我们很难凭借个人力量，独自买下一栋租给Coles超市的物流仓库，或是买下由政府机构长租的写字楼。而这也正是非上市地产基金的价值所在，因为你无需单独持有某一栋物业，而是可以作为出资人，持有一份由专业团队运营管理的多元化地产资产组合。

接下来，我会通过直观的对比表格，带大家详细拆解这两种投资方式的差异。

 

下面这张对比表，是我经常在与客户交流时的内容，能够直观地展示投资房与非上市房地产基金之间的主要区别。

 

​

​

​

​

​​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

 

 

 

我特意写下上面这段话，是不想过度美化这类投资产品。非上市地产基金并不是保本的储蓄账户，你的资金需要长期锁定，只能投入那些未来数年都不会动用的闲钱。不过两类投资方式有着相似的局限性：单独持有一套住宅同样属于低流动性资产。到了急需资金的时候，你不可能只卖掉房子里的一个房间来变现。二者的区别在于，只要愿意长期持有耐心等待，地产基金就能为你带来资产分散配置、专业运营管理，以及资质更优质的企业租客。

这份耐心，最终也会用收益来回报。下方图表统计了截至 2026 年 3 月过去一年里，澳洲多款非上市地产基金的总收益（包含租金现金流与资产价格涨跌），同时对标行业平均收益水平。没有哪一类产品可以稳赚不赔，写字楼类基金的表现就相对落后，这恰恰是数据最真实客观的地方。而不同品类基金的收益差距，也直观展现出多元化资产配置能够带给投资者的价值。

​​

​​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

 

04｜大多数人都忽略的非上市地产基金税务优势

这一点常常让我的客户感到意外：不少非上市地产基金派发的收益，其中一部分属于递延纳税收入。听起来很像专业会计术语，下面用通俗的话给大家讲明白。

 

当基金持有较新的物业楼宇时，按照税务法规，可以针对建筑损耗申报大额抵扣项，也就是会计口中的折旧。这笔抵扣会减少基金的应税收入，却不会影响实际到手的租金现金流。因此，你拿到手的部分当期收益，在当年暂时无需缴税。这笔税款并不会免除，只是暂时延后缴纳：税务局会调低你的投资计税成本，等到你日后赎回基金、产生投资收益时，再针对最终的增值部分统一计税。

 

递延缴税的优势主要体现在两方面：

第一，当下你可以留存更多现金流，用于再投资或者日常开支；

第二，也是最具优势的一点：持有资产超过 12 个月，资本增值部分可以享受资本利得税减免优惠。倘若你赎回基金时，已经处于养老金退休支取阶段，这笔资产增值甚至可以实现零税负。也就是说，原本需要每年缴税的定期收益，就这样转化成了一笔有可能完全免税的资产增值收益。

 

接下来我们再来看一个真实的客户经历：

 

今年 61 岁的玛格丽特已经逐步放缓工作节奏，开启了渐进式退休规划：每周仅工作三天，同时从个人养老金账户中支取少量生活费。她没有选择以个人名义再购入一套出租住宅，而是拿出 30 万澳元，通过养老金账户认购了一只工业地产管理基金的份额。

 

这只基金每年能为她带来约 6% 的收益。得益于旗下新建仓储物业可申报建筑损耗折旧抵扣，其中大约 40% 的当期收益当下可以暂不缴税。在她尚未完全退休的这段工作期内，这部分免税收益不会计入当年个人应税收入，同时会持续拉低税务局认定的基金初始投资成本。待她 65 岁退休后，个人养老金账户将转入退休养老阶段，账户内所有分红收益、资产卖出增值收益，全部享受免税待遇。

 

等到基金存续期结束、玛格丽特选择赎回全部份额时，由于计税成本在这些年里逐步降低，账面上的投资收益自然会显得更高一些。但好消息是，她是在退休后完成这笔投资的退出，因此这部分增值无需缴纳税费。此前多年收到的递延免税收益，也没有在最后“补税”，最终实现了较为理想的结果。

 

 

 

​

​

​

​

​

​

​

​

​

 

 

05｜2026 年联邦预算落地，房产投资格局已然生变

今年，我们需要重新审视只配置住宅房产的投资策略，这并非是因为市场行情，而是来自联邦政府出台的最新政策。2026 年联邦预算案推出的税务改革，直击无数家庭大举贷款购置出租住宅的核心动因。过往依托税务优惠实现住宅投资收益最大化的逻辑正在被重塑。

 

对住宅类房产投资者而言，有两项政策调整影响最为深远。其一，沿用数十年的资本利得税 50% 减免优惠迎来重大调整，以往持有房产多年后出售获利，仅需为一半收益缴税的时代即将落幕；其二，负扣税规则收紧，投资者无法再用出租房产产生的账面亏损，抵扣个人其他收入来降低整体个税负担。这两项政策，恰好击中了高杠杆投资住宅能够实现税后盈利的两大核心优势，也是过去大多数家庭选择贷款入手投资房的重要原因。

 

目前相关法案已经在下议院获得通过，将在未来数周交由参议院最终表决。政策的调整方向十分明确，矛头直指个人住宅类房产投资。不过值得留意的是，养老金账户内持有的房产资产、通过基金配置的商业地产，基本没有受到本次税改的波及，依旧保留着原有的税务优势。就好比如果一支球队只对其中一名队员做出限制，场上还有其他四位队员可以选择。

​

 

06｜潮水退去，风险仍需正视

我们这一期专栏的名字，源自巴菲特的经典名言：潮水褪去，才知道谁在裸泳。所以我必须客观说明，没有任何一类投资能够完全规避风险。目前澳洲储备银行已经将官方现金利率上调至 4.35%，通胀依旧居高不下，预计要等到明年才会回落至政策目标区间，央行依然保留着继续收紧货币政策的可能性。一旦利率再度上行，所有类型的房产估值都会承压。非上市地产基金本身流动性偏弱，投入的资金往往需要锁定数年，所以千万不要用短期内可能需要动用的资金进行投资。

 

与之相对的是上市地产信托产品，价格极易出现剧烈波动，曾经就有某只上市地产基金单季度跌幅超过 17%。目前来看，写字楼依旧是整体表现偏弱的赛道，墨尔本、阿德莱德等南部首府城市的写字楼市场压力尤为突出。

 

此外，本次联邦预算的税务改革提案在正式立法前，依然存在调整甚至搁置的可能性。文中所有过往的收益数据，都仅能反映历史表现，绝不代表未来的投资收益承诺。

 

我们要做的并非是舍弃独栋房这一投资选择，而是别再局限地认为，庞大的地产市场里，只有住宅这一选项。

 

说回到每次户外聚会里总被问到的那个问题：想要靠房产积累长期财富，就只能投资住宅吗？答案是否定的。住宅固然是不错的投资选择，可如果一个家庭只配置了一套住宅资产，就意味着投资高度集中、缺少风险分散，所有房屋维护琐事都需要亲力亲为，资产又处在市场里对利率最敏感的板块，如今更是直接暴露在联邦预算税改的影响之下。

 

而非上市地产基金，可以让普通人跟着专业运营团队，一同持有仓储园区、连锁商超、政府办公楼这类优质物业；将投资风险分散在不同城市、不同优质租客身上，收获稳定且往往具备税务优势的收益。只要搭配合理的投资架构，还能合法大幅降低税负支出。

 

当然，任何投资决策都需要结合你个人的实际情况具体规划。本文只是想提醒大家：房地产市场的格局，远比你家门口的这条街道广阔得多，那些收益表现亮眼的优质赛道，很多家庭从来都没有想过主动去了解、去尝试。